De heer H.V., wonende te (…),
appellant,
ter terechtzitting vertegenwoordigd door meester Leo DE BROECK, loco meester Didier VAN LAERE, advocaat, kantoorhoudend te 1081 Brussel, Jules Besmestraat 126.
TEGEN:
De BELGISCHE STAAT, Federale Overheidsdienst Financiën, vertegenwoordigd door de minister van Financiën, voor wie optreedt de adviseur-gewestelijke directeur bij een fiscaal bestuur, wiens kantoren zijn gevestigd te 1800 Vilvoorde, Graanstraat 51-57,
geïntimeerde,
ter terechtzitting vertegenwoordigd door meester Ida BOLLINGH, advocaat, kantoorhoudend te 1000 Brussel, Handelsstraat 124 bus 3.
Het hof, na beraad, spreekt in openbare terechtzitting volgend arrest uit.
PROCEDURE
Gelet op de procedurestukken, inzonderheid het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Brussel van 14 februari 2012, waartegen hoger beroep werd aangetekend bij verzoekschrift op de griffie van het hof neergelegd op 29 augustus 2012, en het tussenarrest van het hof van 16 mei 2018.
FEITEN EN BESTREDEN VONNIS
1.
De door de taxatieambtenaar doorgevoerde wijziging had de taxatie in hoofde van appellant van een voordeel van alle aard t.b.v. 411.428,00 EUR. tot voorwerp, in zijn hoedanigheid van zaakvoerder van de B.V.B.A. D. verkregen n.a.v. het eindigen van het opstalrecht verleend aan deze vennootschap.
Er werd een belastingverhoging van 10 % toegepast.
2.
Op 11 januari 1985 richt appellant met zijn moeder, mevrouw C.Hu., en zijn twee zussen, mevrouwen M. en R.V. de evengenoemde vennootschap op.
Appellant en zijn moeder worden als zaakvoerders aangesteld.
Op 17 oktober 1988, koopt appellant in eigen naam en voor eigen rekening een perceel industriegrond te Londerzeel voor de prijs van 1.508.500 BEF.
Op 27 september 1990, verleent appellant aan de vennootschap een recht van opstal op deze grond.
Het recht van opstal wordt gevestigd voor een periode van vijftien jaar, te rekenen van 1 april 1991 om te eindigen op 1 april 2006. Voor het gebruik van de grond wordt een jaarlijkse canon bedongen van 30.000 BEF.
De opstalovereenkomst vermeldt dat de vennootschap een gebouw wenst op te richten waarvan zij de plannen heeft overhandigd aan de grondeigenaar die erkent volledig op de hoogte te zijn van de voormelde werken.
De opstalovereenkomst bepaalt dat de opstallen op het einde van het opstalrecht zonder enige vergoeding zullen verworven blijven aan de grondeigenaar.
De vennootschap richt op deze grond een werkplaats met appartement op.
Op 5 juni 2004, verkopen appellant en zijn zus, mevrouw R.V., het door hen inmiddels verworven volledig aandelenpakket in de vennootschap aan de heer P.Ma. en de B.V.B.A. BUTTERFLY CONSULT.
De overeenkomst voorziet dat De Kopers verbinden er zich eveneens toe af te zien van de verdere rechten voortvloeiend uit de overeenkomst tot het verlenen van een opstalrecht; meer bepaald zal de Vennootschap zich nu reeds verbinden tot het niet-uitoefenen van haar aankooprecht op het Vastgoed.
De overeenkomst voorziet nog dat de kopers er zich toe verbinden om vanaf 1 april 2006 het vastgoed door de vennootschap te laten huren aan een maandelijkse huur van 3.100,00 EUR. ingeval appellant het appartement op de eerste verdieping niet heeft verlaten, en van 3.350,00 EUR. indien het volledige vastgoed ter beschikking staat van de vennootschap.
Op 11 juni 2004, neemt appellant ontslag als zaakvoerder, maar blijft als zelfstandige werkzaam in de drukkerij tot 31 december 2004 aan een maandelijkse vergoeding van 2.400,00 EUR.
Op 1 april 2006, neemt het recht van opstal een einde.
Als gevolg van de natrekking, wordt appellant eigenaar van het door de B.V.B.A. D. opgerichte gebouw.
Op 22 december 2006, verkoopt appellant het gebouw met de grond aan de nieuwe aandeelhouders en zaakvoerders van de B.V.B.A. D. voor de prijs van 600.000,00 EUR.
3.
In het bericht van wijziging van 17 maart 2009 wordt de waarde van de bebouwde grond bepaald op 188.562,00 EUR. (= 2155 m2 x 125,00 EUR. per m2 x 70 %).
Het litigieuze voordeel van alle aard wordt berekend op het verschil tussen de waarde van de grond en gebouw gerealiseerd op 22 december 2006 (d.i. de prijs van 600.000,00 EUR.) en de waarde van de bebouwde grond (188.562,00 EUR.), hetzij 411.428,00 EUR.
BEOORDELING
4.
Benevens de middelen die hij in eerste aanleg voordroeg, nl. de onvoldoende motivering van het bericht van wijziging en van de kennisgeving van beslissing tot taxatie wat betreft de waardebepaling van het voordeel van alle aard, en ten gronde, de ontstentenis van een voordeel van alle aard en de willekeurige berekening ervan, roept appellant voor het hof een nieuw middel in, nl. de nietigheid van de onderzoeksdaden.
Wat betreft dit nieuwe middel, merkte appellant tijdens de debatten die leidden tot het tussenarrest van 16 mei 2018 op dat het bericht van wijziging verwijst naar de aankoopakte van de grond, de opstalovereenkomst en de aandelencessie, zonder dat duidelijk is op welke wijze deze documenten in het bezit van de administratie kwamen, nu bij hemzelf binnen de driejarige onderzoekstermijn geen controle werd verricht.
Bij tussenarrest, verklaarde het hof het hoger beroep ontvankelijk, en alvorens recht te doen, beval de heropening der debatten opdat geïntimeerde de stukken neerlegt waaruit blijkt op welke wijze de administratie in het bezit kwam van de aankoopakte van de grond van 17 oktober 1988, de opstalovereenkomst van 27 september 1990 en de aandelencessie van 5 juni 2004.
A) de onderzoeksdaden
5.
Geïntimeerde legde op 12 november 2018 de volgende bijkomende stukken 213 t.e.m. 222 van het administratief dossier op de griffie van het hof neer:
het verificatierapport van 27 maart 2009 van de AOIF, controlecentrum Vilvoorde, belast met de controle van de B.V.B.A. D. voor de aanslagjaren 2007 en 2008 (stukken 213 t.e.m. 219),
het schrijven van 28 november 2008 waarbij de AOIF aan de controle personenbelasting te Londerzeel vraagt het dossier van appellant voor de aanslagjaren 2004-2008 over te maken, dit n.a.v. een grondige controle van de evengenoemde vennootschap (stuk 220),
een kopie van het aanstellingsbewijs van mevrouw Mu.D.S., fiscaal deskundige bij de algemene administratie van de fiscaliteit (stuk 221),
de verklaring van evengenoemde controleambtenaar van 2 juli 2018 (stuk 222).
6.
Naar de mening van appellant, beantwoorden deze stukken niet aan de vraag van het hof in het tussenarrest.
Meer bepaald stelt appellant dat het stuk 222 werd gecreëerd tien jaar na de controlefase en aldus niet komt uit het destijds aangelegde administratief dossier, terwijl het originele dossier klaarblijkelijk geen verdere stukken bevat die kunnen worden bijgebracht.
Appellant besluit dat Er kan dan ook geen controle worden uitgeoefend hoe de aangehaalde stukken in handen zijn gekomen van het concrete dossier van appellant (conclusie na tussenarrest blz. 2).
Appellant merkt voor zoveel als nodig op dat het stuk 222 niet eens op briefhoofd van de Federale Overheidsdienst Financiën is afgedrukt, en laat het aan het hof over te beoordelen of dergelijk stuk de Federale Overheidsdienst Financiën kan binden en/of enige bewijs- en rechtswaarde heeft.
7.
In haar verklaring van 2 juli 2018 (stuk 222) zet de controleambtenaar mevrouw Mu.D.S., verbonden aan het controlecentrum Vilvoorde, uiteen dat zij in het kader van de controle van de B.V.B.A. Dr. uit het dossier kon afleiden dat de vorige zaakvoerder (appellant) van deze vennootschap een recht van opstal had verleend aan de vennootschap dat op 1 april 2006 een einde nam, datum waarop het gebouw zou zijn overgegaan naar appellant, maar dat de opstalhouder, de B.V.B.A. Dr., haar aankooprecht zou kunnen uitoefenen.
Volgens de evengenoemde controleambtenaar, bleek de B.V.B.A. Dr. zich in de overeenkomst van aandelenverkoop van 5 juni 2004 te hebben verbonden tot het niet-uitoefenen van haar aankooprecht op het gebouw.
De controleambtenaar bevestigt dat, tijdens de controle ter plaatse van de vennootschap op 21 november 2008, de nieuwe bestuurders van deze verklaarden dat de verkoop (het hof verstaat: de verkoop van de aandelen) niet zou doorgaan indien zij zich niet akkoord verklaren met de voormelde handelwijze, en dat aldus de B.V.B.A. Dr. het gebouw huurde van 1 april 2006 tot 22 december 2006 aan een huur van 34.000,00 EUR., waarna de nieuwe aandeelhouders van de B.V.B.A. Dr. het gebouw met de grond kochten voor de prijs van 600.000,00 EUR.
De controleambtenaar zet vervolgens uiteen dat, teneinde een volledig beeld van de situatie te krijgen, zij tijdens de voormelde controle ter plaatse alle akten, contracten, e.d. mondeling opvroeg, waarin de B.V.B.A. Dr. rechtstreeks of onrechtstreeks betrokken partij is, en dat haar via de post in december 2008 de akte van opstal, de overeenkomst van aandelenverkoop en de boekhoudkundige stukken betreffende de betaling van de huur werden overgemaakt, terwijl in het KBO of permanent dossier van de vennootschap, de oprichtingsakte en de processen-verbaal van de bijzondere algemene vergaderingen werden geraadpleegd.
De controleambtenaar besluit als volgt: Na deze documenten te hebben ontleed, kon ik niet anders besluiten dan dat er een situatie was gecreëerd waardoor (appellant) zich een rijkelijk voordeel heeft toegeëigend. Om dit plaatje volledig te krijgen, had ik ook de gegevens nodig omtrent de verkoop van het gebouw. De gegevens van deze verkoop zijn voor de administratie vrij te raadplegen. Controlecentrum Vilvoorde was voor zowel personenbelasting als vennootschapsbelasting bevoegd voor de gemeente Londerzeel. De gegevens omtrent de aankoop van de grond door (appellant) kon ik afleiden uit de akte recht van opstal. Op 17 maart 2009 is dan ook een bericht van wijziging 279 verstuurd naar (appellant) om het voordeel van alle aard te belasten.
Geïntimeerde bevestigt in conclusie na tussenarrest dat het controlecentrum Vilvoorde, waar de evengenoemde fiscaal deskundige werkzaam was, als polyvalent controlecentrum bevoegd was voor de polyvalente verificatie van de fiscale toestand van de natuurlijke en rechtspersonen.
Dit blijkt inderdaad uit het voormelde verificatierapport van 27 maart 2009 (nieuwe stukken 213-219 van het administratief dossier) als uit het bericht van wijziging dat in onderhavige zaak op 17 maart 2009 werd verzonden naar appellant (stukken 179-183 van het administratief dossier), die beide vermelden dat het dossier wordt behandeld door de fiscaal deskundige mevrouw Mu.D.S.
8.
Uit de nieuwe stukken 213 t.e.m. 222 van het administratief dossier blijkt dat de evengenoemde controleambtenaar n.a.v. de controle van de B.V.B.A. D. voor de aanslagjaren 2007 en 2008 regelmatig in het bezit kwam van de opstalovereenkomst en de aandelencessie, om deze stukken te hebben gekregen van de nieuwe bestuurders van de vennootschap, na daartoe een vraag te hebben gericht tijdens een controle ter plaatse van de vennootschap.
De controleambtenaar wendde deze stukken aan in het kader van de fiscale controle van appellant voor het litigieuze aanslagjaar 2007, zonder ze echter te hebben gevoegd aan het administratief dossier betreffende de belastingtoestand van appellant voor dit aanslagjaar. Met deze handelwijze is niets mis. Zij valt eenvoudig te verklaren doordat de controleambtenaar zowel het onderzoek van de vennootschap als dat van de vorige zaakvoerder van deze vennootschap verrichtte als ambtenaar van een polyvalent controlecentrum, maar vergat de stukken, ingezameld in het kader van de controle van de vennootschap, te voegen aan het administratief dossier van appellant.
In feite is dit slechts een toepassing van artikel 337, tweede lid, WIB (1992). Appellant erkent overigens dat overeenkomstig dit artikel, de bepalingen omtrent het beroepsgeheim van de ambtenaren bij een fiscaal bestuur toelaten dat belastingambtenaren binnen de uitoefening van hun ambt spontaan inlichtingen kunnen mededelen aan hun collega’s bij een andere fiscale administratie.
In deze verrichtte dezelfde controleambtenaar van het polyvalente controlecentrum Vilvoorde, nl. mevrouw Mu.D.S., de controle van de B.V.B.A. D. en de controle van appellant.
Zij kon derhalve zonder schending van haar beroepsgeheim, op grond van artikel 337, tweede lid, WIB (1992), de inlichtingen aangaande de B.V.B.A. D. a.h.w. aan zichzelf mededelen en vervolgens aanwenden voor de taxatie van appellant.
Er dient bijgevolg te worden besloten dat de controleambtenaar tijdens de controle van appellant regelmatig in het bezit kwam van de opstalovereenkomst en de aandelencessie, welke akten zij ook regelmatig verkreeg tijdens de controle van de B.V.B.A. D.
9.
Wat betreft de aankoopakte van de industriegrond van 17 oktober 1988, lijkt het aannemelijk dat de controleambtenaar, zoals zij verklaart, het bestaan ervan kon afleiden uit de opstalovereenkomst.
De opstalovereenkomst (stukken 125 t.e.m. 127 van het administratief dossier) vermeldt inderdaad onder de hoofding Bewijs van eigendom dat appellant op 17 oktober 1988 de industriegrond kocht van de C.V. Ha. INTERCOMMUNALE MAATSCHAPPIJ VOOR DE RUIMTELIJKE ORDENING EN DE ECONOMISCHE EXPANSIE VAN HET ARRONDISSEMENT HALLE-VILVOORDE.
De opstalovereenkomst vermeldt evenwel niet de aankoopprijs van de industriegrond van 1.508.500 BEF, waarnaar het bericht van wijziging van 17 maart 2009 niet verwijst.
De controleambtenaar verklaarde evenwel dat de gegevens van de verkoop voor de administratie vrij te raadplegen zijn. Er mag bijgevolg geredelijk worden aangenomen dat zij de gegevens omtrent de aankoopprijs van de industriegrond vernam bij de raadpleging van geregistreerde akte.
10.
Dat het stuk 222 niet op briefhoofd van de Federale Overheidsdienst Financiën is afgedrukt doet niets af aan het niet-betwiste feit dat de verklaring wel degelijk uitgaat van mevrouw Mu.D.S., die ook tekende.
B) de onderzoeksdaden; vervolg
11.
Appellant roept nog in dat een aantal onderzoeksdaden werden verricht buiten de onderzoekstermijn, voorzien in artikel 333, tweede lid, juncto artikel 354, vierde lid, WIB (1992).
Naar luid van artikel 333, tweede lid, WIB (1992), kan de administratie het onderzoek slechts verrichten gedurende het belastbaar tijdperk en gedurende drie jaar vanaf 1 januari van het jaar waarnaar het aanslagjaar wordt genoemd waarvoor de belasting verschuldigd is.
Luidens artikel 333, tweede lid, juncto artikel 354, vierde lid, WIB (1992), wanneer de belastingplichtige of de echtgenoot binnen de voormelde termijn van drie jaar een bezwaarschrift heeft ingediend, wordt die termijn verlengd met een tijdperk dat gelijk is aan de tijd die is verlopen tussen de datum van het indienen van het bezwaarschrift en die van de beslissing van de directeur, zonder dat die verlenging meer dan zes maanden mag bedragen.
In deze diende appellant tegen de betwiste aanslag voor het aanslagjaar 2007, gevestigd op 11 december 2009, een bezwaarschrift in op 23 februari 2010, waarover de gewestelijke directeur uitspraak deed op 17 augustus 2010.
Het bezwaarschrift werd aldus ingediend nadat de onderzoekstermijn van drie jaar was verstreken op 31 december 2009, zodat geen verlenging van de onderzoekstermijn geldt op grond van de voormelde artikelen.
Appellant wijst de volgende onderzoeksdaden aan, die buiten de gewone onderzoekstermijn werden verricht, waardoor geen rekening kan worden gehouden met de op basis hiervan verkregen informatie:
het verzoek van het controlecentrum Vilvoorde, belast met het onderzoek van het bezwaarschrift van appellant, op 19 april 2010 gericht aan de controle Asse Vennootschappen, om het dossier van de B.V.B.A. D. ter inzage op te sturen (stuk 65 van het administratief dossier),
het schrijven van 25 mei 2010 van het controlecentrum Vilvoorde, belast met het onderzoek van het bezwaarschrift van appellant, gericht aan het kadaster (…), waarbij werd verzocht informatie te verstrekken over de waardebepaling van de grond (stuk 66 van het administratief dossier),
het plaatsbezoek van 6 juli 2010 van het controlecentrum Vilvoorde, belast met het onderzoek van het bezwaarschrift van appellant, bij de dienst ruimtelijke ordening van de gemeente Londerzeel aangaande het stedenbouwkundig dossier van de opgerichte werkplaats met appartement (stukken 70-72 van het administratief dossier),
het verzoek geformuleerd in de schriftelijke uitnodiging van 14 juli 2010 van het controlecentrum Vilvoorde, belast met het onderzoek van het bezwaarschrift van appellant, gericht aan appellant tot inzage van het administratief dossier, om de aankoopakte van 17 oktober 1988 met alle bijhorende bijlagen van de industriegrond op te sturen (stukken 75-76 van het administratief dossier).
12.
In het schrijven van 25 mei 2010 verzoekt de inspecteur belast met het onderzoek van het bezwaarschrift de controle van het kadaster (…) niet om een waardebepaling van de industriegrond, dan wel zijn standpunt omtrent de grieven van appellant over de destijds verrichte waardebepaling te formuleren (Om een onderzoek te kunnen instellen naar het bovenvermeld bezwaarschrift, verzoek ik U mij de volgende inlichtingen te bezorgen) (stuk 66).
Deze onderzoeksdaad had bijgevolg enkel het onderzoek van het bezwaarschrift op het oog en niet de taxatie zelf, waarvoor overigens in de taxatiefase de controle van het kadaster (…) een waardebepaling van de industriegrond en van de opstallen verrichtte.
Kennelijk werd in de taxatiefase de dienst ruimtelijke ordening niet gecontacteerd of bezocht. Het plaatsbezoek van 6 juli 2010 bij deze dienst betrof aldus in essentie de taxatie zelf.
De voormelde verzoeken van 19 april 2010 en 14 juli 2010 vallen te verklaren doordat, zoals hierboven vastgesteld, de controleambtenaar de stukken ingezameld tijdens de controle van de vennootschap niet voegde aan het dossier van appellant en doordat zij de aankoopakte van de industriegrond vrij raadpleegde.
De inspecteur belast met het onderzoek van het bezwaarschrift trof de betreffende stukken in de gegeven omstandigheden in het administratief dossier niet aan, en vroeg ze op.
Uit het bovenstaande volgt dat enkel de gegevens ingezameld tijdens het bezoek ter plaatse bij de dienst ruimtelijke ordening dienen te worden geweerd als informatie ingewonnen op basis van een onregelmatige onderzoeksdaad.
C) de motivering van het bericht van wijziging en van de kennisgeving van beslissing tot taxatie
13.
Appellant roept de onvoldoende motivering van het bericht van wijziging en van de kennisgeving van beslissing tot taxatie wat betreft de waardebepaling van het voordeel van alle aard in.
Het bericht van wijziging van 17 maart 2009 motiveert de bepaling van de waarde van het voordeel van alle aard op het bedrag van 411.438,00 EUR. als volgt:
“Bepaling waarde voordeel
Eigenaar grond: H.V.
Eigenaar gebouw gedurende de termijn van het contract: D.
De prijs voor de grond is vastgesteld door de schatter van het Kadaster. Hij heeft rekening gehouden met de waarde van 600.000 € voor het volledig onroerend goed, deze waarde stemt overeen met de prijs die u ontvangen heeft voor het onroerend goed op 22/12/2006 (slechts 9 maanden later). Bij industriële gebouwen is de prijsevolutie minder uitgesproken dan bij andere soorten onroerende gebouwen (zoals: bouwgrond, eengezinswoningen).
De prijs voor de ontsloten gronden langs de A12 ligt tussen 125 à 150 €/m2. Dit is ook de waarde die het aankoopcomité zou hanteren voor de aanleg van een nieuwe industriezone langs de (…).
Rekening houdend met de smalle vorm van het perceel kan de waarde van de naakte grond bepaald worden op: 2155 m2 aan 125 €/m2 = 269.375 €.
De waarde van bebouwde grond wordt bepaald op 70 % van de naakte grond, men gaat er van uit dat bebouwde grond 30 % minder waard is dan naakte grond.
De waarde van de bebouwde grond kan dan bepaald worden op 269.375 * 70 % = 188.562 €.
De waarde van het volledig onroerend goed gerealiseerd op dd. 22/12/2006 bedraagt 600.000,00.
Het voordeel is gelijk aan het verschil: 600.000,00 – 188.562,00 = 411.438,00”.
In zijn antwoord op het bericht van wijziging deed appellant gelden dat De berekening van het zogeheten voordeel is willekeurig berekend en gebaseerd op niet vaststaande elementen zoals bijvoorbeeld het feit dat een bebouwde grond slechts 70 % waard is van zijn venale waarde zonder gebouw.
In de kennisgeving van beslissing tot taxatie van antwoordt de administratie hierop als volgt:
“Met betrekking tot de waarde van het voordeel:
Een belastbaar voordeel dient te worden gewaardeerd tegen de werkelijke waarde. De bepaling van de werkelijke waarde kan worden bepaald overeenkomstig de bepalingen die de vergoedingsregeling beheersen in de wettelijk voorziene bepalingen, met name artikel 6 van de Opstalwet.
In artikel 6 van de Opstalwet wordt bepaald dat de opstalgever gehouden is de waarde van de opstallen op dien tijd te betalen, zijnde actuele waarde op het ogenblik van de overgang (de verkoopwaarde).
Voor het bepalen van de verkoopwaarde van het gebouw heeft de Administratie beroep gedaan op de voorgeschreven instanties: Administratie van het Kadaster”.
Deze motiveringen van de waardebepaling zijn duidelijk en precies.
De kritiek van appellant betreft in werkelijkheid de grond van de zaak, d.i. de waardebepaling die hij nattevingerwerk noemt (syntheseconclusie blz. 13). Deze discussie is vreemd aan de motivering.
D) het voordeel van alle aard
14.
Overeenkomstig artikel 32, tweede lid, 2° WIB (1992) juncto artikel 31, tweede lid, 2° WIB (1992), waarnaar de kennisgeving van beslissing tot taxatie verwijst, zijn belastbaar als bezoldiging van bedrijfsleider de voordelen van alle aard die verkregen zijn uit hoofde of n.a.v. het uitoefenen van de beroepswerkzaamheid.
In de opstalovereenkomst van 27 september 1990 werd bedongen dat door de grondeigenaar geen vergoeding voor de opstallen verschuldigd zal zijn bij de beëindiging van het opstalrecht: In afwijking van artikel 6 van de wet van tien januari achttienhonderd vierentwintig wordt evenwel uitdrukkelijk bepaald dat alle opstallen op het einde van het opstalrecht, zonder enige vergoeding zullen verworven blijven aan de eigenaar van de grond.
De administratie beschouwt de aldus bedongen natrekking om niet integraal als een voordeel van alle aard, dat werd toegekend aan appellant in zijn hoedanigheid van zaakvoerder, op grond van de volgende elementen, die volgens haar niet plaatsvinden tussen onafhankelijke partijen:
de duur van vijftien jaar van de opstalovereenkomst, die de administratie als abnormaal kort beschouwt, ermee rekening houdend dat de opstalgever krachtens de overeenkomst te allen tijde het gebouw kan kopen of het recht van opstal kan terugkopen;
de door de opstalhouder verschuldigde jaarlijkse canon van 30.000 BEF, die een niet-symbolische en een normale en volledige vergoeding is voor het grondgebruik, zodat de natrekking om niet in hoofde van de grondeigenaar niet kan worden beschouwd als een vergoeding voor de derving van inkomsten die hij zou hebben geleden gedurende de jaren dat hij de grond niet heeft kunnen gebruiken;
het beding van artikel 3 van de opstalovereenkomst, luidens hetwelk De opstalgever mag ten allen tijde het gebouw verwerven of het recht van opstal terugkopen aan de prijs waaraan het gebouw geboekt staat in de boeken van (de B.V.B.A. D.), verminderd met het afschrijvingsgedeelte;
het beding van artikel 5 van de opstalovereenkomst, luidens hetwelk De opstalgenietster zal derhalve deze opstallen niet kunnen verwijderen en evenmin een recht op voorbehoud kunnen laten gelden ter betaling van de overnameprijs;
het extra-voordeel dat appellant zichzelf toekende in de overeenkomst van aandelenverkoop van 5 juni 2004, luidens dewelke De Kopers verbinden er zich eveneens toe af te zien van de verdere rechten voortvloeiend uit de overeenkomst tot het verlenen van een opstalrecht; meer bepaald zal de Vennootschap zich nu reeds verbinden tot het niet-uitoefenen van haar aankooprecht op het Vastgoed.
Appellant betwist zowel het bestaan van het voordeel van alle aard als het feit dat het voordeel werd verkregen uit hoofde of n.a.v. het uitoefenen van de beroepswerkzaamheid.
In ondergeschikte orde, betoogt appellant dat de berekening van het voordeel van alle aard is aangetast door willekeur en uitsluitend gestoeld is op vermoedens.
15.
Appellant betoogt dat de kosteloze verwerving van de opstallen aan het einde van het opstalrecht, het normale gevolg is van de civielrechtelijke constructie die het opstalrecht is.
De vraag is evenwel of de bovenstaande contractuele bedingen ook zouden voorkomen in een opstalovereenkomst gesloten tussen onafhankelijke partijen.
Deze vraag rijst in de eerste plaats m.b.t. artikel 3 van de opstalovereenkomst dat erop neerkomt dat de grondeigenaar op elk ogenblik (ten allen tijde) de opstalovereenkomst kan beëindigen, die nochtans een contractuele duurtijd van vijftien jaar heeft.
Terecht gewaagt geïntimeerde van een variabele looptijd met een maximumduur van vijftien jaar (syntheseconclusie blz. 21).
Het is evident dat dergelijk beding de opstalhouder, die tijdelijk eigenaar is van de door hem opgerichte opstallen (V. SAGAERT, Goederenrecht, in Beginselen van Belgisch privaatrecht, deel V, Mechelen, Kluwer, 2014, nr. 782), geen enkele zekerheid verschaft wat betreft zijn gebruiks- en genotsrechten m.b.t. de opstallen die in zijn opstalrecht zijn begrepen, en normaal niet voorkomt in een opstalovereenkomst gesloten tussen onafhankelijke partijen.
16.
De opstalhouder mag als (tijdelijke) eigenaar van de door hem opgerichte opstallen deze constructies te allen tijde afbreken tijdens zijn recht van opstal (artikel 5 Opstalwet).
Laat hij deze echter staan, dan kan de opstalhouder bij het einde van het recht van opstal aanspraak maken op een vergoeding vanwege de grondeigenaar. De gebouwen, werken en beplantingen worden door natrekking eigendom van de grondeigenaar. De grondeigenaar is alsdan gehouden tot betaling van de actuele waarde aan de opstalhouder (artikel 6 Opstalwet) (zie infra nr. 26).
In deze werd bedongen dat door de grondeigenaar geen vergoeding verschuldigd zal zijn bij de beëindiging van het opstalrecht. Ook werd bedongen dat de afbraakmogelijkheid van de opstalhouder tijdens de overeenkomst wordt uitgesloten.
Appellant onderstreept dat artikelen 5 en 6 Opstalwet van aanvullend recht zijn. Partijen kunnen daarvan contractueel afwijken.
Opnieuw is het evenwel de vraag of de natrekking om niet zou worden overeengekomen in een opstalovereenkomst gesloten tussen onafhankelijke partijen.
Volgens appellant vormt de natrekking om niet een compensatie voor zijn derving van inkomsten, gelet op de minieme canon van 30.000 BEF per jaar, die hij ontving van de opstalhouder.
De bevestiging van de beweerde minieme canon, ziet appellant in de totale canon van 450.000 BEF. over de vijftien jaren, terwijl de administratie de waarde van de industriegrond raamde op 269.375,00 EUR. (2155 m2 x 125,00 EUR. per m2) (zie supra nr. 12), hetzij 45 % van de verkoopprijs van 600.000,00 EUR. van het gebouw met de grond.
Appellant past deze door de administratie gehanteerde verhouding van 45 % toe op de huur van 3.350,00 EUR. per maand, hetzij 40.200,00 EUR. per jaar, die de B.V.B.A. D. na de aandelenoverdracht en de natrekking in 2006 betaalde (zie supra nr. 2)
Appellant berekent aldus een huurwaarde van 18.090,00 EUR. per jaar, hetzij 8,40 EUR. per jaar en per m2, tegenover de canon van amper 14 BEF. of 0,35 EUR. per jaar en per m2 over de vijftien jaar.
Appellant berekent dat hij aldus gedurende vijftien jaar geen 8,40 EUR. per m2 ontving als canon, dan wel 0,35 EUR. per m2, en meent dat hij bijgevolg wel degelijk aanzienlijke inkomsten derfde tijdens de duur van de opstalovereenkomst, zodat het gratis natrekkingsrecht een compensatie vormt voor deze derving van inkomsten.
Bij dit alles verliest appellant evenwel uit het oog dat de canon van 30.000 BEF. werd overeengekomen met de B.V.B.A. D. op een ogenblik dat hij samen met zijn familie nog aandeelhouder van de vennootschap was en dat hij zelf bovendien zaakvoerder van de vennootschap was.
De huur van 3.350,00 EUR. per maand werd daarentegen vastgelegd in de overeenkomst van aandelenverkoop van 5 juni 2004, d.i. op een tijdstip waarop appellant en zijn familie als gevolg van deze overeenkomst geen aandelen van de vennootschap meer bezat en hij zelf geen zaakvoerder van de vennootschap meer was.
De vergelijking van de canon die appellant maakt met de huur gaat derhalve niet op.
Het opmetingsplan, gevoegd aan de aankoopakte van de industriegrond van 17 oktober 1988 toont een smalle vorm van het perceel en een ligging ervan ergens achterin het industrieterrein, zoals appellant het in zijn bezwaarschrift uitdrukt.
Dit laat geïntimeerde toe de jaarlijkse canon van 30.000 BEF. te beschouwen als een niet-symbolische en een normale en volledige vergoeding voor het grondgebruik, zodat de natrekking om niet van de grondeigenaar niet kan worden beschouwd als een vergoeding voor de derving van inkomsten die hij zou hebben geleden gedurende de jaren dat hij de grond niet heeft kunnen gebruiken.
Overigens bevestigde appellant in zijn bezwaarschrift dat er geen abnormaal hoge jaarlijkse vergoeding (canon van amper 30.000 BEF voor 21 a 55 ca) gevraagd werd.
Appellant erkende dus in zijn bezwaarschrift dat het bedrag van de canon normaal is.
Appellant bevestigde in zijn bezwaarschrift aldus het standpunt van de administratie dat de canon van 30.000 BEF. een niet-symbolische en een normale en volledige vergoeding is voor het grondgebruik.
Met een canon van deze hoegrootheid zou een natrekking om niet in een overeenkomst tussen onafhankelijke partijen bijgevolg niet bedongen zijn geweest.
17.
De overeenkomst van aandelenverkoop van 5 juni 2004, bepaalt dat De Kopers verbinden er zich eveneens toe af te zien van de verdere rechten voortvloeiend uit de overeenkomst tot het verlenen van een opstalrecht; meer bepaald zal de Vennootschap zich nu reeds verbinden tot het niet-uitoefenen van haar aankooprecht op het Vastgoed.
Geïntimeerde leidt uit dit beding verkeerdelijk af dat de opstalovereenkomst een aankoopoptie voor de opstalhouder voorziet.
Dergelijke aankoopoptie is evenwel in de opstalovereenkomst nergens voorzien.
De Opstalwet voorziet dergelijk aankooprecht evenmin.
Allicht valt de voormelde clausule van de overeenkomst van aandelenverkoop te verklaren doordat appellant bevreesd was om de economisch zeer waardevolle opstallen alsnog mis te lopen. Op dat ogenblik, toen hij nog zaakvoerder van de drukkerij was, wist hij uiteraard dat de opstallen een grote economische meerwaarde hadden, die hem na het verstrijken van de opstaltermijn gratis in de schoot zouden vallen. Zolang de drukkerij en hemzelf twee verweven en afhankelijke partijen betrof, was er geen probleem, maar eens een derde onafhankelijke partij in het spel kwam, werd het problematisch. De oplossing was een expliciet aankooprecht-verbod, zoals geïntimeerde stelt (syntheseconclusie blz. 24).
Zoals appellant stelt, zou een dergelijk beding in de opstalovereenkomst zinledig zijn, nu de opstalhouder alleszins eigenaar is van de door hem opgerichte opstallen, zodat hij geen aankooprecht behoeft.
Dit neemt niet weg dat het beding van de overeenkomst van aandelenverkoop aantoont dat bij appellant wel degelijk de bekommernis leefde de waardevolle opstallen niet mis te lopen.
Die bekommernis komt ook tot uiting in artikel 5 van de opstalovereenkomst dat de opstalhouder het recht ontzegt om de opstallen te verwijderen tijdens zijn opstalrecht.
18.
Op grond van het voormelde beding van artikel 3 van de opstalovereenkomst en de in de opstalovereenkomst bepaalde jaarlijkse canon van 30.000 BEF., die een niet-symbolische en een normale en volledige vergoeding is voor het grondgebruik, dient te worden besloten tot een voordeel van alle aard in hoofde van appellant, nu dergelijke canon de natrekking om niet verklaart noch verantwoordt.
Dergelijke bedingen zouden niet voorkomen in een opstalovereenkomst gesloten tussen onafhankelijke partijen.
E) het voordeel van alle aard verkregen uit hoofde of n.a.v. het uitoefenen van de beroepswerkzaamheid
19.
Appellant betwist enig oorzakelijk verband tussen het voordeel en zijn beroepswerkzaamheid, welk oorzakelijk verband, naar zijn mening, dient te worden beoordeeld op het moment dat de natrekking zich voordoet.
Appellant meent dat, vermits hij op het ogenblik van de natrekking, d.i. volgens hem op 1 april 2006, datum waarop het opstalrecht een einde nam, geen zaakvoerder meer was van de vennootschap, hij ook geen aanvullende bezoldiging meer uit de vennootschap kon krijgen.
Appellant geeft volgende chronologie, die inderdaad uit de stukken blijkt:
5 juni 2004: verkoop van de aandelen;
11 juni 2004: ontslag als zaakvoerder;
van 11 juni 2004 tot 31 december 2004: op zelfstandige basis werkzaam voor de vennootschap;
31 december 2004: actief in de sociale sector als bediende bij het Belgische Rode Kruis en vervolgens bij de V.Z.W. K. te Gent (door geïntimeerde niet betwist);
1 april 2006: einde van de opstalovereenkomst; de gebouwen werden door natrekking eigendom van appellant, grondeigenaar;
van 22 oktober 1998 tot 7 september 2005: appellant bewoont het appartement boven de drukkerij.
20.
De argumentering van appellant gaat er evenwel aan voorbij dat inzake opstalrecht het toegekende voordeel niet de verkrijging van de opstallen is. Er is immers geenszins, dus ook niet bij afwezigheid van enige contractuele bepaling, een beslissing van de vennootschap nodig om de eigendom van de opstallen te laten overgaan naar de bedrijfsleider. Dit is een louter gevolg van de civielrechtelijke transactie, zoals appellant ten andere zelf stelt.
Ook een onafhankelijke partij verkrijgt dus steeds, als grondeigenaar, de eigendom van de opstallen bij het einde van het opstalrecht.
Het voordeel van alle aard kan niet anders dan zich situeren in de afwezigheid van een vergoeding voor die verkrijging. Het is inderdaad net de vergoeding die per hypothese tussen onafhankelijke partijen wel aanwezig zou zijn (D. BRUNEEL, Voordelen van alle aard bij erfpacht, opstal en vruchtgebruik, T.F.R. 2017, afl. 513, 25).
In deze besliste de vennootschap op 27 september 1990, bij het sluiten van de opstalovereenkomst, af te zien van haar wettelijk recht op vergoeding voor de overdracht van de opstallen bij afloop van het opstalrecht.
Op 27 september 1990 was appellant zaakvoerder van de vennootschap.
Niettemin betwist appellant dat het voordeel van alle aard werd verkregen uit hoofde of n.a.v. deze beroepswerkzaamheid.
21.
Appellant merkt op dat hij niet alleen bedrijfsleider maar ook aandeelhouder van de B.V.B.A. D. was.
Hij roept in dat De loutere bewering dat het voordeel alleen maar kon worden verklaard door de functie van bedrijfsleider kon immers niet volstaan wanneer de genieter van het voordeel tegelijkertijd aandeelhouder is (syntheseconclusie blz. 21).
De vennootschap werd op 11 januari 1985 opgericht door de moeder van appellant, zijn twee zussen en hemzelf (zie supra nr. 2).
Op 5 juni 2004, datum van de aandelenverkoop, waren appellant (749 aandelen) en één van zijn zussen (één aandeel) nog aandeelhouders.
Uit de stukken blijkt niet wie de aandeelhouders waren op 27 september 1990, toen de opstalovereenkomst werd gesloten. Appellant en één van zijn twee zussen waren dat zeker nog.
Tevergeefs suggereert appellant dat hij het voordeel van alle aard ontving omwille van zijn hoedanigheid van aandeelhouder.
De vennootschap bouwde volgens de plannen die bij het vestigen van het opstalrecht reeds bestonden (zie supra nr. 2).
Appellant houdt eraan te preciseren dat hij in eigen naam de opvolging van de bouwwerken benaarstigde (zo diende hijzelf tot tweemaal toe een bouwaanvraag in) en dat hij de werken opvolgde buiten zijn hoedanigheid van zijn mandaat (syntheseconclusie blz. 17 en 18).
Geïntimeerde bevestigt inderdaad dat de twee bouwaanvragen op naam van de vennootschap waren, maar werden ondertekend door appellant.
De vennootschap kan evenwel niet door een aandeelhouder worden vertegenwoordigd. Appellant handelde bijgevolg bij de ondertekening van de bouwaanvragen en de opvolging van de bouwwerken noodzakelijkerwijze als zaakvoerder van de vennootschap.
Dit sluit uit dat hij het voordeel van alle aard verkreeg wegens zijn aandeelhouderschap.
22.
Appellant merkt nog op dat de vennootschap bij het sluiten van de opstalovereenkomst niet door hem, dan wel door de andere zaakvoerder, zijn moeder, werd vertegenwoordigd.
Hij stelt dat, indien hij al een voordeel zou hebben ontvangen van de vennootschap, dit dan was niet omwille van zijn hoedanigheid van zaakvoerder, dan wel omwille van zijn hoedanigheid van zoon van de zaakvoerder.
Hij besluit dat dan geen voordeel van alle aard kon worden weerhouden, maar hoogstens een liberaliteit die bij de vennootschap dient te worden gevoegd aan de verworpen uitgaven.
Appellant miskent dat zijn moeder en de vennootschap afzonderlijke personen zijn. Het is niet de moeder maar de vennootschap die hem het voordeel van alle aard toekende.
23.
Nu appellant het voordeel van alle aard niet verkreeg wegens zijn aandeelhouderschap van de vennootschap of omdat hij de zoon van de ondertekende zaakvoerder is, ontving hij het voordeel noodzakelijkerwijze als zaakvoerder.
Geïntimeerde toont zowel het voordeel van alle aard aan, als het feit dat het werd verkregen uit hoofde of n.a.v. de beroepsbezigheid van appellant, zaakvoerder van de vennootschap.
24.
Het voorgaande betekent ook dat de betwiste aanslag verkeerdelijk werd gevestigd voor het aanslagjaar 2007, zoals appellant in ondergeschikte orde opmerkt.
Het voordeel van alle aard werd immers toegekend op 27 september 1990, d.i. het aanslagjaar 1991.
Appellant bevestigt dit in zijn conclusie: Immers indien er vanuit wordt gegaan dat appellant het voordeel maar heeft kunnen verwerven door het feit dat hij bij het overeenkomen van het recht van opstal zaakvoerder van de vennootschap was, dient in alle consequentie het voordeel dan ook op dat moment te worden belast. In casu is er op basis van voorgaande reden geen grond tot belastbaarheid voorhanden. Het opstalcontact verwijst uitdrukkelijk naar de bestaande plannen die werden voorgelegd aan de opstalgever. Bij het sluiten van de overeenkomst kon appellant er dus zeker van zijn dat welbepaalde gebouwen zouden worden opgericht op zijn grond en dat deze bij het verstrijken van de duurtijd van het contract door natrekking in zijn vermogen zouden overgaan, zonder dat daarvoor op dat ogenblik nog een vergoeding zou moeten worden betaald. Deze overgang was op geen enkel ogenblik precair: de opstalovereenkomst verbood de opstalhouder immers om de opstallen af te breken (artikel III.2). Het stond bij het sluiten van de overeenkomst dus vast dat een welomschreven bouwwerk zou worden opgetrokken door de opstalhouder en dat dit na vijftien jaar door natrekking zou overgaan (syntheseconclusie blz. 19-20) (het hof onderlijnt).
Appellant stelt nog een alternatieve datum voorop waarop het voordeel van alle aard werd toegekend: Zo men van mening is dat er geen zekerheid bestond voor appellant dat er effectief zou gebouwd worden, dan kan het beweerde voordeel niet zijn toegekend bij het sluiten van de overeenkomst. In ieder geval staat vast dat er gebouwd werd door de opstalhouder, en dat deze bouwwerken nimmer door de opstalhouder mochten worden afgebroken. Men zou dus ook kunnen stellen dat het beweerde voordeel definitief werd verworven door appellant in het jaar dat de bouwwerken werden voltooid (syntheseconclusie blz. 20).
Geïntimeerde van zijn kant blijft erbij dat het de betwiste aanslag rechtsgeldig werd gevestigd voor het aanslagjaar 2007, omdat De verandering van eigenaar vond van rechtswege plaats, na afloop van de looptijd op 01/04/2006 dus tijdens aanslagjaar 2007 (syntheseconclusie blz. 27).
De natrekking vond inderdaad plaats op het einde van het opstalrecht op 1 april 2006. Evenwel, werd het recht om bij de natrekking geen vergoeding te hoeven te betalen aan appellant toegekend op 27 september 1990.
F) de berekening van het voordeel van alle aard
25.
Overeenkomstig artikel 36 WIB (1992), is het voordeel van alle aard belastbaar ten belope van de werkelijke waarde bij de verkrijger.
De taxatieambtenaar bepaalde de waarde van de bebouwde grond op 188.562,00 EUR. (= 2155 m2 x 125,00 EUR. per m2 x 70 %).
Hij nam hierbij een verminderingspercentage van 30 % in aanmerking wegens het feit dat de grond bebouwd is.
Hij berekende het voordeel van alle aard op het verschil tussen de waarde van de grond en gebouw gerealiseerd op 22 december 2006 (d.i. de prijs van 600.000,00 EUR.) en de waarde van de bebouwde grond (188.562,00 EUR.), hetzij 411.428,00 EUR.
26.
Appellant betoogt dat de berekening van het voordeel van alle aard is aangetast door willekeur en uitsluitend gestoeld is op vermoedens.
Hij betoogt vervolgens, voor de eerste maal in graad van hoger beroep, dat het niet in overeenstemming met artikel 36 WIB (1992) is de waarde van het voordeel van alle aard te berekenen op het verschil tussen de verkoopwaarde van het gehele vastgoed en de waarde van de grond, nu aldus ook de toevallige meerwaarde, die wordt verklaard door het algemeen economisch kader en de schaarste van bedrijventerreinen, in aanmerking wordt genomen bij het ramen van het voordeel.
Hij stelt dan de volgens hem juiste benadering voor, waarbij dient te worden onderzocht wat de verkrijger van het voordeel had moeten besteden om een gelijkaardig voordeel te verkrijgen in 2006 bij de vervreemding van het gebouw; dat is immers het ijkpunt waarop de belastbaarheid moet worden beoordeeld. In wezen komt het er dus op neer dat, indien appellant de bedoelde opstallen met eigen middelen had opgetrokken, hij dezelfde meerwaarde zou hebben opgestreken in 2006. Onderzocht moet dus worden wat de prijs van de investering is geweest voor de vennootschap (syntheseconclusie blz. 27).
Op basis van de afschrijvingstabel van de vennootschap, stelt appellant dat het gebouw een aanschaffingswaarde van 293.993,00 EUR. had en vindt hij het al te kort door de bocht te stellen dat deze aanschaffingswaarde dan het voordeel van alle aard zou uitmaken, nu de vennootschap gedurende vijftien jaar het genot had van het gebouw dat per hypothese dus toebehoorde aan appellant (syntheseconclusie blz. 27), en derhalve een huur had moeten betalen, die appellant berekent op 533.160,00 EUR. voor vijftien jaar.
De conclusie van appellant luidt als volgt: “Het ziet er dus naar uit dat deze werkwijze veel nadeliger zou zijn geweest voor de vennootschap en veel voordeliger voor appellant.
Anders gesteld: indien de vennootschap dit zelfde pand had moeten huren gedurende 15 jaar, had zij minimaal een bedrag van 533.160 EUR uitgegeven. De in werkelijkheid gehanteerde werkwijze gaf aanleiding tot een vennootschapsuitgave van 293.993 EUR voor de gebouwen + 11.155 EUR aan canon, hetzij 305.148 EUR.
Of nog anders gesteld: indien appellant zelf de investering had gedaan, had hij 37.400 EUR uitgegeven voor de grond + 293.993 EUR voor de gebouwen, hetzij 331.393 EUR. Hij had dan een bedrag van 533.160 EUR aan huur + 600.000 EUR bij de verkoop ontvangen, hetzij een ontvangst van 801.767 EUR. In werkelijkheid heeft appellant 37.400 EUR uitgegeven voor de grond en heeft hij 11.155 EUR aan canon en 600.000 EUR bij de verkoop ontvangen, hetzij een ontvangst van 573.755 EUR.
Andermaal blijkt dat geen belastbaar voordeel werd verstrekt” (syntheseconclusie blz. 28).
Bij dit alles verliest appellant andermaal uit het oog (zie supra nr. 20) dat het voordeel van alle aard zich in deze situeert in de afwezigheid van een vergoeding voor de verkrijging van de opstallen bij het einde van het opstalrecht.
Aangaande die vergoeding bepaalt artikel 6 Opstalwet het volgende: treedt de grondeigenaar bij het eindigen van het recht van opstal in de eigendom van de gebouwen, werken en beplantingen, onder gehoudenis om de waarde daarvan op die tijd te betalen aan degene die het recht van opstal had, welke laatste recht van terughouding zal hebben, tot dat die betaling zal voldaan zijn.
Het is dus de actuele waarde die de grondeigenaar gehouden is te betalen aan de opstalhouder (V. SAGAERT, o.c., nr. 782).
De ontstentenis van vergoeding van de actuele waarde van de opstallen maakt het voordeel uit, waarvan artikel 36 WIB (1992) voorschrijft dat het wordt belast ten belope van de werkelijke waarde bij de verkrijger.
Appellant verliest vervolgens uit het oog dat de opstalhouder gedurende het opstalrecht de (tijdelijke) eigenaar van de opstallen is (zie supra nr. 15). Appellant waant zich vruchteloos de eigenaar van de opstallen gedurende de opstalovereenkomst.
Gedurende de opstalovereenkomst was appellant enkel eigenaar van de grond.
Het is derhalve in overeenstemming met de rechtsfiguur van het opstalrecht en met artikel 36 WIB (1992) dat de taxatieambtenaar het voordeel van alle aard berekende op het verschil tussen de waarde van de grond en gebouw gerealiseerd op 22 december 2006 en de waarde van de bebouwde grond.
De taxatieambtenaar diende dus helemaal niet te berekenen hoeveel appellant had dienen te investeren om de opstallen op te richten.
De taxatieambtenaar diende de actuele waarde van de opstallen te berekenen, hetgeen hij ook deed.
27.
Voor de berekening van de waarde van de onbebouwde industriegrond, deed de taxatieambtenaar een beroep op een deskundige van de administratie van het kadaster Asse 1.
In de bezwaarfase werd de deskundige door de inspecteur, belast met het onderzoek van het bezwaarschrift, gevraagd naar zijn bemerkingen op de grieven van appellant tegen zijn waardebepaling van de grond.
In zijn schrijven van 25 juni 2010 aan de inspecteur wees de deskundige erop dat in de betreffende industriezone Londerzeel de laatste jaren geen industriegronden meer werden verkocht.
Hij steunde zijn waardebepaling dan ook op de verkopen in de jaren 2005, 2006, 2007 en 2008 van industriegronden gelegen in andere gemeenten in de omgeving van (…) (zes verkopen in (…), twee verkopen in (…)), die prijzen per m2 opleverden gaande van 71,00 EUR. tot 187,00 EUR., hetzij gemiddeld 121,37 EUR.
De prijs van 125,00 EUR. per m2 die de deskundige in aanmerking nam in zijn mail van 25 november 2008 voor de litigieuze industriegrond en werd overgenomen door de taxatieambtenaar ligt aldus in de lijn van de prijzen van de verkopen van de industriegronden van (…) en (…). In zijn schrijven van 25 juni 2010 bevestigt de deskundige dat rekening houdend met de ligging, de grootte en de vorm van het perceel een waarde van 125,00 EUR. per m2 kon worden aangenomen voor de naakte grond.
Tevergeefs meent appellant hier willekeur te ontwaren. Zijn grief dat de in aanmerking genomen prijs per m2 ieder bewijs en verantwoording mist, is ongegrond.
28.
Voor de eerste maal in graad van hoger beroep, roept appellant de schaarsheid van de nijverheidsgronden in, die de prijs sterk beïnvloedt, zodat de keuze van een minimale grondwaarde niet verantwoord is.
Hij vergeet echter te vermelden dat de Visienota van de provincie Vlaams-Brabant, die hij voor de eerste maal in graad van hoger beroep bijbrengt, vermeldt dat er een grote ruimtevraag van bedrijven is op de as Antwerpen-Brussel, en in het bijzonder de regio (…), en dat 77 aanvragen van bedrijven op zoek naar locatie betrekking hebben op (…) en ruime omgeving.
Het is precies in de regio (…) en ruime omgeving (…) dat de deskundige zijn vergelijkingspunten nam.
De schaarste van nijverheidsgronden werd aldus door de deskundige impliciet maar zeker in rekening gebracht in de waardebepaling.
29.
De deskundige nam vervolgens een verminderingspercentage van 30 % in aanmerking wegens het feit dat de grond bebouwd is.
Volgens appellant, gebeurde dit zonder motivering en zonder rekening te houden met de bebouwingsgraad of toestand van de gebouwen, de schaarsheid van de nijverheidsgronden in (…) en de vastgestelde stijging van de grondprijzen over vijftien jaar.
Appellant verwijt de taxatieambtenaar zelfs de waarde van het grondaandeel zo laag mogelijk te hebben gehouden, opdat de waarde van het gebouw dan een groter belastbaar voordeel zou opleveren.
Appellant steunt zijn kritiek op het toegepaste verminderingspercentage van 30 % op het antwoord van de deskundige aan de inspecteur: “De (sic) verminderingspercentage op de waarde van de grond voor de opstaande constructie is rechtstreeks afhankelijk van criteria als percentage van de gebouwde oppervlakte, hoogte der gebouwen, aard van de constructie, economische veroudering enz. Dit percentage kan variëren:
van 0 % voor een perceel met beperkt percentage gebouwde oppervlakte en zeer recente gebouwen met gevarieerde aanwendingsmogelijkheden
tot 60 % voor een perceel dat bijna volledig bebouwd is en waarvan de gebouwen verouderd zijn, moeilijk voor een andere aanwending te gebruiken dan de bestaande specifieke nijverheid die erin wordt uitgeoefend en derhalve moeilijk verkoopbaar”.
In zijn mail van 25 november 2008 stelde de deskundige dat die 70 %, d.i. de waarde van de bebouwde grond die de deskundige bepaalde op 70 % van de naakte grond (zie supra nr. 12), geen vaststaand gegeven is en dat ook 60 % kan worden aangenomen.
Dit alles wijst echter niet op willekeur, vermits het nu eenmaal om een raming gaat en nu ook vastgoedspecialisten de waarde van het terrein, indien het bebouwd is, op 30 % à 40 % van de waarde van het terrein indien het niet bebouwd is, schatten (Bulletin van het Beroepsinstituut van erkende boekhouders en fiscalisten, nr. 187, 16-29 mei 2005, 2).
30.
Appellant verwijt de taxatieambtenaar tenslotte geen rekening te hebben gehouden met een zekere vetusteit van de waarde van het gebouw, ongeacht de verkoopprijs van het gebouw (syntheseconclusie blz. 25).
Appellant moet redelijkerwijze worden verondersteld zelf met de vetusteit terdege rekening te hebben gehouden toen hij met de kopers de prijs van 600.000,00 EUR. overeenkwam. Appellant beweert niet dat hij aan een te hoge prijs verkocht.
Voor het overige spreekt appellant geïntimeerde niet tegen waar deze zegt dat tijdens de negen maanden tussen het einde van het opstalrecht en de verkoop zich geen prijsevolutie heeft voorgedaan.
31.
Uit vorenstaande vaststellingen en overwegingen volgt dat de betwiste aanslag nietig is omdat zij voor het verkeerde aanslagjaar werd gevestigd, en dat de overige middelen van appellant ongegrond zijn.
Het hof verklaart het hoger beroep gegrond op basis van het voormelde middel.
Iedere partij wordt verwezen in de helft van de kosten van beide aanleggen.
OM DEZE REDENEN
HET HOF
rechtdoende op tegenspraak;
gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken;
verklaart het hoger beroep gegrond;
hervormt het bestreden vonnis, behalve in zoverre het de vordering ontvankelijk verklaart;
opnieuw rechtdoende;
verklaart de vordering gegrond;
vernietigt de betwiste aanvullende aanslag in de personenbelasting voor het aanslagjaar 2007, artikel nr. 799899705 van de rol van de gemeente (…);
beveelt de terugbetaling van de op grond van de aldus vernietigde geïnde of ingehouden sommen, vermeerderd met de moratoriuminteresten overeenkomstig artikel 418 WIB (1992);
veroordeelt iedere partij in de helft van de kosten van beide aanleggen, aan de zijde van iedere partij begroot op de rechtsplegingsvergoeding eerste aanleg van 7.700,00 EUR. en de rechtsplegingsvergoeding hoger beroep van 8.400,00 EUR.;
stelt de ontstentenis van te begroten kosten eerste aanleg in hoofde van geïntimeerde vast.
Dit arrest werd gewezen door de kamer 6N van het hof van beroep te Brussel, samengesteld uit de heer P. Vandermotten, raadsheer dd. voorzitter, mevrouw C. Vanderkerken, raadsheer en de heer J. Ghysels, plaatsvervangend raadsheer, die alle zittingen hebben bijgewoond en die over de zaak hebben beraadslaagd.
Plaatsvervangend raadsheer J. Ghysels verkeert in de onmogelijkheid het arrest te ondertekenen.
Het werd uitgesproken in openbare terechtzitting (conform art. 782bis en 785 Ger.W.) door de heer P. Vandermotten, raadsheer dd. voorzitter, bijgestaan door de heer T. Gillioen, op 23 januari 2019.
ARRET 300119441
« Retour à l'index